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8 de Agosto de 2022
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    Há crime na locação de imóveis dos programas Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela?

    Por Bruno Gilaberte

    Bruno Gilaberte, Delegado de Polícia
    Publicado por Bruno Gilaberte
    há 10 meses

    Faremos – no presente artigo – o estudo de um caso concreto. O caso será brevemente exposto com base no despacho exarado pelo articulista à época em que teve que enfrentá-lo. Em seguida, traçaremos parâmetros avaliativos que buscarão a universalização da análise, ou seja, o estabelecimento paradigmas para a interpretação de casos semelhantes. Assim se manifestou o articulista no caso concreto:

    “Cuida-se de registro de ocorrência determinado por expediente oriundo do Ministério Público Federal, com promoção de declínio de atribuição para o Ministério Público Estadual. Pronunciando-se, o MPE requisita a instauração de inquérito policial para a apuração de estelionato majorado (art. 171, p. 3º, do CP). De acordo com as informações contidas no expediente, a indigitada autora adquiriu um imóvel na Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), aparentemente cumprindo todos os requisitos para tal. Em seguida, após ingressar na posse direta da unidade habitacional, firmou contrato de locação com terceira pessoa, burlando exigências do PMCMV (na Faixa 1, os imóveis não podem ser alienados, cedidos, locados etc., por expressa determinação legal, consoante art. 7º-B, I e II, da Lei nº 11.977).”

    Essa locação não é irregular quando se dá para fins de moradia do adquirente. Por exemplo, o adquirente, em sua relação empregatícia, é transferido para local distante do imóvel adquirido. Assim, ele pode alugar esse imóvel para - com o dinheiro da locação - locar outro imóvel nas proximidades do novo lugar de trabalho. Nessa situação, a locação se apresenta como conduta atípica.

    Contudo, se a locação não ocorreu para fim de moradia do adquirente, o que constitui uma lesão ao propósito do PMCMV (atual Programa Casa Verde e Amarela - PCVA), há ilegalidade na locação e, consequentemente, impõe-se verificar se a conduta se subsome a alguma norma penal.

    Inicialmente, cumpre esclarecer que a contratação fraudulenta de financiamento em instituição financeira é crime do art. 19 da Lei nº 7.492/1986. No caso do PMCMV (PCVA), o aporte de recursos se dá por meio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O FAR é um fundo privado, mas gerido pela Caixa, que dele participa. Nessa esteira, se a pessoa se vale de meio fraudulento para enquadramento, por exemplo, na Faixa 1, o crime está na mencionada lei especial. Todavia, se a irregularidade (locação, no caso) é posterior, não há crime contra o sistema financeiro. Nesse sentido já decidiu o TRF-3 (Conflito de Jurisdição nº 0000025-27.2019.4.03.0000/SP).

    A hipótese, outrossim, não se subsome ao art. 9º da Lei nº 5.741/1971, que contempla o esbulho criminoso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O esbulho no SFH é distinto daquele previsto no art. 161, § 1º, II, do Código Penal, a começar por seu objeto material: “terreno ou unidade residencial, construída ou em construção, objeto de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação”. Os meios executórios também são diferentes, pois o crime previsto na legislação extravagante, ao contrário do estatuído na norma codificada, não exige o emprego de constrangimento (violência ou grave ameaça) ou concurso de pessoas. Qualquer invasão ou ocupação do imóvel é apta à caracterização do delito (crime de forma livre), desde que presente o fim de esbulhar (tendência intensificada).

    Invadir é a tomada do imóvel pela força, despojando o titular de seus direitos possessórios. Não por outro motivo, o art. 161, § 1º, II, prevê apenas esse núcleo em seu tipo penal, pois ali se exige o constrangimento ou a diminuição da possibilidade de autodefesa possessória em virtude da pluralidade de agentes. A conduta de ocupar é encontrada apenas na legislação extravagante e representa o mero ingresso no imóvel alheio com a finalidade de usurpá-lo para si, mas sem uma carga de coatividade. Quanto a finalidade especial, esbulhar significa afastar o legítimo possuidor de sua posse. É esse o ponto que impede a adequação típica do caso em estudo ao art. 9º da Lei nº 5.741/1971: embora a fraude seja uma forma ilegítima de ocupação, a partir do momento em que é o possuidor quem voluntariamente a pratica, não há se falar em esbulho.

    No que concerne à adequação típica no crime de estelionato, convém relembrar que se trata de um delito de duplo resultado, consistente no binômio vantagem-prejuízo. Ausente a possibilidade de prejuízo de ordem patrimonial, o crime previsto no art. 171 do CP não se caracteriza. A hipótese submetida a análise versa justamente sobre essa circunstância, pois a locação feita pelo adquirente não lesa financeiramente, em menos a princípio, o FAR, embora seja uma conduta ilícita.

    Entrementes, não há como apregoar a atipicidade do comportamento. Na alienação de imóveis do PMCMV (PCVA), firma-se um contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Isso significa que o adquirente obtém, de forma imediata, apenas a posse direta da unidade habitacional. A posse indireta e a propriedade resolúvel se mantêm com o FAR, até que seja honrado o financiamento. Ou seja, a locação do imóvel - frise-se, proibida por lei, ao contrário do que acontece com a maioria dos casos de alienação fiduciária em garantia - caracteriza uma disposição ilegal de coisa alheia como própria, isto é, crime do art. 171, p. 2º, I, CP, que tem como vítima o locatário, desde que este seja enganado, isto é, desconheça a ilegalidade da locação. A existência de uma fraude, afinal, é característica tanto do estelionato, quanto dos tipos penais derivados, previstos no p. 2º. Além da fraude, impõe-se seja demonstrado que a vítima sofreu um prejuízo.

    Percebe-se, pois, que não há se falar na aplicabilidade da majorante prevista no § 3º. Aliás, essa inaplicabilidade seria reconhecida mesmo se a vítima fosse o alienante, já que se trata de fundo privado, não se confundindo com o patrimônio da Caixa (art. , § 3º, da Lei nº 10.188), embora a empresa pública realize o aporte de recursos.

    Acerca da competência, cremos que pertença à Justiça estadual, dada a natureza do FAR, em que pese a participação da Caixa no programa. No mesmo sentido já se pronunciou o STJ (AgRg no Conflito de Competência nº 134.009-MG, no qual a Corte igualmente afirma existir disposição de coisa alheia como própria). Caso o crime fosse de esbulho contra o Sistema Financeiro de Habitação, esse panorama, para o STJ se alteraria, pois recentemente a Terceira Seção decidiu que o delito é federal (CC 179.467-RJ). Afirmou a Corte que, na qualidade de possuidora indireta do imóvel, a Caixa Econômica Federal pode propor eventual ação de reintegração de posse no juízo cível e, assim, ainda que não seja vítima do delito (o sujeito passivo é o devedor fiduciário), é juridicamente interessada na apuração do crime, determinando a competência da Justiça Federal. Há, contudo, pronunciamentos em sentido contrário no âmbito do mesmo STJ, como na decisão monocrática exarada no CC 158.421-SP. Houvesse fraude na contratação do financiamento vinculado ao programa habitacional, a competência indubitavelmente seria da Justiça Federal.

    Apesar de pouco trabalhados doutrinariamente, os crimes concernentes ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), seja qual for o programa de moradia, merecem atenção. Hoje, a recorrência com que esses delitos são praticados por grupos criminosos – como milicianos – coloca em risco a eficácia das ações governamentais nesse campo. Compreender a correta adequação típica é o ponto de partida para investigações exitosas e repressão a contento.

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    3 Comentários

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    Excelente artigo, Dr.! continuar lendo

    Como sempre, artigo irretocável. Mais uma lição aprendida! continuar lendo

    Excelente artigo, Dr.! continuar lendo